Права нанимателя при изменении собственника жилого помещения

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.  

 

ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ
ЮРИСТА БЕСПЛАТНО!

Оставьте заявку на юридическую консультацию или позвоните по телефону горячей линии

8 (800) 100-25-82

(звонок на номер бесплатный)

Гарантируем 100% конфиденциальность вашей заявки

Нажимая на кнопку "Отправить заявку", вы даёте согласие на обработку своих персональных данных в соответствии с политикой конфиденциальности


А. обратилась с иском к З. о признании права нанимателя по договору найма жилого помещения, обязании не чинить препятствия в пользовании квартирой, обязании в случае отчуждения квартиры уведомлять третьих лиц о наличии договора найма жилого помещения, мотивируя требования тем, что ее семье по договору найма жилого помещения в 2012 г.  указанную квартиру  передал во владение и пользование Г., который впоследствии произвел отчуждение квартиры З., и последний предложил освободить занимаемое помещение.

З. иск не признал,  предъявил встречный иск к А. и членам ее семьи о выселении, ссылаясь на то, что  проживание ответчиков в квартире нарушает его права собственника.

Решением  Домодедовского городского суда  Московской области от  02 декабря 2013 г. иск А. удовлетворен,  во встречном иске З.  отказано. 

          Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от  31 марта 2014 г.  решение суда отменено, по делу постановлено новое решение об отказе А. в иске и   удовлетворении встречного иска З.  

          Президиум не согласился с  выводами суда апелляционной инстанции,  указав на неправильное применение  норм  материального права.

        Удовлетворяя иск А., суд первой инстанции исходил из того, что  право пользования спорным жилым помещением возникло у истицы  на основании договора найма, заключенного с прежним собственником квартиры Г. до перехода права собственности на квартиру к З., которому было известно о проживании  семьи А.  в квартире,  обосновав свой вывод положениями ст. 675 ГК РФ.

          При этом, суд установил, что А. продолжает исполнять обязанности нанимателя, в том числе несет бремя расходов по оплате по договору, принимает меры по сохранности жилого помещения, что  свидетельствует о наличии между сторонами отношений по найму жилого помещения.

           Отменяя решение суда первой инстанции, судебная коллегия, руководствуясь  ч. 2 ст. 209 ГК РФ, исходила из того, что, подписав договор купли-продажи  квартиры,  Г. отменил договор найма с А., и проживание ее семьи в квартире нарушает права законного собственника З.

          Данные  выводы судебной коллегии основаны на неправильном применении норм материального права.

          Согласно п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо /наймодатель/ - обязуется предоставить другой стороне /нанимателю/ жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

          Действующее законодательство не допускает произвольного расторжения договора найма жилого помещения по инициативе собственника этого помещения.  Основания расторжения договора найма жилого помещения, в том числе и по требованию наймодателя в судебном порядке, предусмотрены ст. 687 ГК РФ.

Поскольку в установленном законом порядке Г. договор найма жилого помещения с А. не расторгал, вывод судебной коллегии о том, что, подписав договор купли-продажи,  Г. отменил договор найма спорной квартиры с истицей,  не основан на законе.

          В соответствии со ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

          Ошибочным является также и суждение судебной коллегии о необходимости регистрации договора найма жилого помещения в жилищных органах, поскольку ст. 674 ГК РФ, закрепляющей форму договора найма жилого помещения, предусмотрено только, что договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Допущенные судом апелляционной инстанции существенные нарушения норм материального права явились основанием для отмены  постановления судебной коллегии и направления дела на новое апелляционное рассмотрение.

Постановление президиума   Московского областного суда   № 358 от 09 июля 2014 года

Бюллетень судебной практики Московского областного суда за 3 квартал 2014 года

Данный сайт носит исключительно информационный характер, вся информация носит ознакомительный характер и не является публичной офертой, определяемой положениями статьи 437 Гражданского кодекса РФ.
Представленная на сайте информация может утратить актуальность в связи с изменением законодательства.

москва-юридическая-консультация.рф 2014-2017