Нарушение срока оплаты по договору купли-продажи недвижимости

Если собственником приобретенного объекта недвижимости является несовершеннолетний, который в силу возраста не мог выполнить условия договора в части оплаты недвижимости, невыполнение этой обязанности его законным представителем не может повлечь лишение собственности несовершеннолетнего ребенка.

 

ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ
ЮРИСТА БЕСПЛАТНО!

Оставьте заявку на юридическую консультацию или позвоните по телефону горячей линии

8 (800) 100-25-82

(звонок на номер бесплатный)

Гарантируем 100% конфиденциальность вашей заявки

Нажимая на кнопку "Отправить заявку", вы даёте согласие на обработку своих персональных данных в соответствии с политикой конфиденциальности


Ц. обратилась с иском к Л., действующей также в интересах несовершеннолетней дочери К., о расторжении заключенного между ними договора купли-продажи земельного участка и части жилого дома, возврате переданного по договору, ссылаясь на то, что ответчицей не выполнены условия договора об оплате стоимости приобретенного недвижимого имущества.

Решением Раменского городского суда Московской области от 23 января 2013 г. Ц. в иске отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам от 09 октября 2013 г. решение суда первой инстанции отменено, принято новое решение об удовлетворении иска Ц.

Президиум указал на допущенные судом апелляционной инстанции существенные нарушения норм материального права.

Судом установлено, что между Ц. и Л., действующей от имени и в интересах несовершеннолетней дочери К., заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым оно приобретено в собственность несовершеннолетней К., 1999 года рождения.

По условиям договора стороны оценили указанное недвижимое имущество, определили порядок расчета по договору. Согласно пункту 3.3 договора с момента государственной регистрации перехода права собственности и до полного выполнения покупателем обязательств по оплате недвижимое имущество находится в залоге у продавца. Передаточный акт сторонами подписан. В ЕГРП внесена запись о переходе прав на спорное имущество на имя К., выдано свидетельство о праве собственности, а также зарегистрировано обременение в виде ипотеки сроком до полного взаиморасчета.

Л. и ее несовершеннолетняя дочь К. зарегистрированы в указанном доме и проживают в нем.

Отказывая Ц. в иске, суд первой инстанции исходил из того, что предусмотренных п.п. 1 и 2 ст.450 ГК РФ оснований для расторжения договора купли-продажи не имеется, и в Гражданском кодексе РФ (глава 30 параграф 7 «Продажа недвижимости» - ст.549-558 ГК РФ) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены, в силу чего продавец по основаниям п.3 ст.486 ГК РФ имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ.

Отменяя решение суда, и удовлетворяя иск Ц., суд апелляционной инстанции указал, что между сторонами был заключен договор купли-продажи товара в рассрочку (ст.488 ГК РФ), в связи с чем продавец вправе отказаться от исполнения договора и требовать возврата проданного имущества (п. 2 ст.489 ГК РФ).

Суд апелляционной инстанции также пришел к выводу, что законный представитель К. принял риски неблагоприятных последствий для своего ребенка вследствие неисполнения денежных обязательств перед Ц., в связи с чем действия законного представителя Л. в ущерб интересов К. не могут являться основанием для отказа в защите нарушенных прав Ц.

Указанные выводы суда апелляционной инстанции сделаны без учета того, что собственником приобретенных объектов недвижимости стала несовершеннолетняя К., для которой дом является единственным местом жительства, и которая в силу своего несовершеннолетнего возраста не могла выполнить условия договора в части оплаты недвижимости. Эту обязанность должен был выполнить ее законный представитель – мать Л., и невыполнение этой обязанности не может повлечь лишения собственности К., так как были бы существенно нарушены права ребенка.

Кроме того, судебной коллегией не учтено, что изменение или расторжение договора в соответствии с п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из содержания приведенной нормы следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом, в частности, при существенном нарушении договора другой стороной или договором.

В силу п.1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ (п.3 ст.486 ГК РФ).

Судом апелляционной инстанции оставлено без внимания, что в ГК РФ отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с неуплатой покупателем покупной цены при том, что продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, являющееся предметом договора (ст. 549 ГК РФ).

Допущенное судом апелляционной инстанции существенное нарушение норм материального права явилось основанием для отмены апелляционного определения и оставления в силе решения суда первой инстанции.

Постановление президиума Московского областного суда № 440 от 23 июля 2014 года

Бюллетень судебной практики Московского областного суда за 3 квартал 2014 года

Данный сайт носит исключительно информационный характер, вся информация носит ознакомительный характер и не является публичной офертой, определяемой положениями статьи 437 Гражданского кодекса РФ.
Представленная на сайте информация может утратить актуальность в связи с изменением законодательства.

москва-юридическая-консультация.рф 2014-2017