Отказ в передаче арендуемого нежилого помещения в собственность

Передача исполнительным органом муниципального образования недвижимого имущества в оперативное управление учреждению сама по себе не является основанием для отказа в передаче субъекту малого или среднего предпринимательства данного имущества в собственность на основании ст. 3 Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ, если из обстоятельств дела следует, что установление права оперативного управления совершено лишь с целью воспрепятствовать субъекту малого и среднего предпринимательства реализовать установленное законом преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

Общество - субъект малого предпринимательства - обратилось в арбитражный суд с заявлением к администрации муниципального образования о признании незаконным отказа в передаче арендуемого истцом нежилого помещения в собственность и об обязании администрации устранить нарушения прав истца путем разработки и направления обществу проекта договора купли-продажи спорного объекта.

Общество обосновывало свои требования тем, что оно соответствует условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства, установленным ст. 4 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 209-ФЗ), и выполнило требования ст. 3 Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ), что даёт ему преимущественное право приобрести в собственность арендуемое ранее нежилое помещение.

Судом первой инстанции установлено, что спорное имущество передано в оперативное управление муниципальному учреждению. Руководствуясь положениями п. 3 ч. 2 ст. 1 Федерального закона № 159-ФЗ, согласно которым действие данного закона не распространяется на недвижимое имущество, принадлежащее государственным и муниципальным учреждениям на праве оперативного управления, суд отказал в удовлетворении требований общества.

Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил, заявление общества удовлетворил, квалифицировав действия администрации как нарушающие права и законные интересы общества, препятствующие реализации имеющегося у него права на выкуп арендуемого им помещения. При получении заявления общества о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества администрация обязана была совершить предусмотренные ч. 3 ст. 9 Федерального закона № 159-ФЗ действия, а именно обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, принять решение об условиях его приватизации в двухнедельный срок с даты принятия отчета оценки, направить обществу проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях его приватизации.

Арбитражный суд округа отменил постановление суда апелляционной инстанции, оставив в силе решение суда первой инстанции.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации отменила постановление суда кассационной инстанции, постановление суда апелляционной инстанции оставила в силе по следующим основаниям.

Согласно пп. 1, 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 5 ноября 2009 г. № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Информационное письмо № 134) перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определён в Федеральном законе № 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости. Суд может признать наличие у арендатора права на приобретение арендуемого имущества и в том случае, если после опубликования Федерального закона № 159-ФЗ субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение.

На момент обращения общества с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп помещения им соблюдены все условия, установленные ст. 3 Федерального закона № 159-ФЗ.

Между тем муниципальное учреждение, на праве оперативного управления у которого находилось спорное помещение, было создано на основании постановления главы муниципального образования от 29 сентября 2008 г., то есть после вступления в силу Федерального закона № 159-ФЗ.

Право оперативного управления муниципального учреждения на арендуемое обществом помещение зарегистрировано, а следовательно, возникло как вещное право 29 февраля 2012 г., то есть также после вступления в законную силу названного закона. При этом закрепление имущества в оперативное управление муниципального учреждения произведено без его фактического изъятия из владения и пользования общества.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о совершении администрацией и комитетом действий, направленных на воспрепятствование обществу в реализации имеющегося у него преимущественного права на выкуп арендуемого им помещения. При этом обращение за государственной регистрацией права оперативного управления муниципального учреждения на спорное помещение явилось следствием указанных неправомерных действий администрации и комитета, осуществление которой позволило ссылаться на наличие препятствия для общества - субъекта малого предпринимательства - в реализации права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку до вступления в законную силу Федерального закона № 159-ФЗ арендуемое обществом помещение не принадлежало на праве оперативного управления другим муниципальным учреждениям иные ограничения для реализации обществом права на приобретение недвижимости отсутствовали, у администрации не имелось правовых оснований для отказа обществу в предоставлении испрашиваемого имущества в собственность.

В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

С учётом установленных по делу обстоятельств, подтверждающих совершение администрацией действий, направленных на воспрепятствование реализации обществом права на приобретение нежилого помещения в собственность, выводы судов первой и кассационной инстанций о наличии основания для отказа в выкупе арендуемого помещения в связи с передачей его в оперативное управление муниципального учреждения признаны необоснованными.

Определение № 305-ЭС14-101

ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 1 (2014) Утверждён Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24 декабря 2014 года

Данный сайт носит исключительно информационный характер, вся информация носит ознакомительный характер и не является публичной офертой, определяемой положениями статьи 437 Гражданского кодекса РФ.
Представленная на сайте информация может утратить актуальность в связи с изменением законодательства.

москва-юридическая-консультация.рф 2014-2017