Признание права собственности на объект незавершенного строительства

Право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде машиноместа может быть признано за участником долевого строительства при условии, что нежилое помещение в виде машиноместа, как объекта недвижимого имущества построено, передано участнику долевого строительства.

 

ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ
ЮРИСТА БЕСПЛАТНО!

Оставьте заявку на юридическую консультацию или позвоните по телефону горячей линии

8 (800) 100-25-82

(звонок на номер бесплатный)

Гарантируем 100% конфиденциальность вашей заявки

Нажимая на кнопку "Отправить заявку", вы даёте согласие на обработку своих персональных данных в соответствии с политикой конфиденциальности


                                                                                                           гр.дело № 33-5713/2017

 

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ   ОПРЕДЕЛЕНИЕ

 

14 февраля 2017 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

Председательствующего Вьюговой Н.М.,

судей Мареевой Е.Ю., Морозовой Д.Х.

при секретаре С.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Мареевой Е.Ю.,

гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истца В.К.С. по доверенности Р.А.А. на решение Гагаринского районного суда г.Москвы от 01 сентября 2016 года, которым постановлено:

«В удовлетворении исковых требований В.К.С. к АО «СУ № *****» о признании права собственности - отказать»,

 

УСТАНОВИЛА:

 

В.К.С. обратился в суд с иском к ответчику о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства.

В обоснование иска указал, что **** года на основании предварительного договора № *** с АО «СУ № *****» он приобрел право требования от ответчика заключения основного договора купли-продажи машино-места, расположенного в строящемся жилом доме по строительному адресу:******/гараж, имеющего следующие проектные характеристики: машино-место, секция на отметке -***, этаж 1, № ****. Свои обязательства по договору он исполнил в полном объеме, однако, АО «СУ № *****» до настоящего времени жилой дом не достроен, в эксплуатацию не введен.

С учетом изложенного, истец просил суд признать за ним право собственности на долю в объекте незавершенного строительства, расположенного по строительному адресу: *******, в виде машино-места, расположенного по строительному адресу: ******гараж, имеющего следующие проектные характеристики: машино-место, секция на отметке -***, этаж 1, № ****, ориентировочной площадью ***** кв.м.

Представитель истца в судебное заседание явился, заявленные требования полностью поддержал.

Представители ответчика, третьих лиц в судебное заседание не явились, о дате и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого и принятии нового решения об удовлетворении иска просит представитель истца В.К.С. – Р.А.А. в апелляционной жалобе.

Изучив материалы дела, обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся сторон и их представителей, к надлежащему извещению которых о дате, времени и месте судебного заседания предпринимались необходимые меры, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями ч.1 ст.327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с п.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст.219 ГК РФ право собственности на здание, сооружения и другое вновь  создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

На объект незавершенного строительства может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных ст.222 ГК РФ, в соответствии с которой право собственности на объект может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Рассматривая дело, суд установил, что ***** года на основании предварительного договора № **** с АО «СУ № ****» истец приобрел право требования от ответчика заключения основного договора купли-продажи машино-места, расположенного в строящемся жилом доме по строительному адресу: г******8/гараж, имеющего следующие проектные характеристики: машино-место, секция на отметке -****, этаж 1, № *****.

Как следует из представленных в материалы дела доказательств, истцом были исполнены обязательства по указанному договору в полном объеме.

В судебном заседании представитель истца пояснил, что ответчик в нарушение условий договора основной договор купли-продажи не заключил, машино-место истцу не передал, в отношении ответчика введена процедура банкротства.

Согласно п.2.1 предварительного договора, основной договор должен быть заключен не позднее, чем через 40 рабочих дней после даты государственной регистрации продавцом своего права собственности на вновь построенный объект недвижимости (машино-место), расположенное по вышеуказанному адресу, в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Также судом установлено, что в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 04.06.1996 № 480 «О комплексной реконструкции квартала 10-С Новых Черемушек (Юго-Западный административный округ)» принято решение о проведении комплексной реконструкции квартала 10-С Новых Черемушек за счет привлеченных инвестиций. В целях реализации Постановления был заключен Генеральный договор о совместной деятельности по комплексной реконструкции квартала 10-С Новых Черемушек (Юго-Западный административный округ г.Москвы) от 21.02.1997г. № 45/97-И.

Между Префектурой ЮЗАО и ЗАО "СУ № *****" (АО "СУ-*****") был заключен инвестиционный контракт от ****г. N *****, согласно которому инвестор обязуется профинансировать и осуществить в полном объеме проектирование и строительство: (а) жилых домов по адресу: **** общей площадью ориентировочно **** кв.м., в т.ч. жилого дома по индивидуальному проекту корп.*** - *** кв.м. (б) детского сада (корп.****) на **** мест и школы (корп.П) на **** места.

В рамках реализации инвестиционного проекта АО «СУ № ******» было осуществлено строительство и ввод в **** годах жилых домов в эксплуатацию, кроме корпуса ****. Согласно дополнительному соглашению от ****г. срок реализации инвестиционного проекта установлен до *****г.

Распределение долей жилых помещений, предусмотрено контрактом в соотношении: 30% - Префектуре, 70 % - в собственность АО «СУ-******».

Распоряжением Правительства Москвы от 13.10.2009 № 2678-РП «О дальнейшей реализации инвестиционного проекта комплексной реконструкции квартала 10-С района Новые Черемушки», принятым в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 27 марта 2007г. N 196-ПП «О порядке рассмотрения обращений о внесении изменений в договоры аренды земельных участков и инвестиционные контракты (договоры), предусматривающие строительство (реконструкцию) градостроительных объектов, или об их расторжении», принято решение продлить АО "СУ № *****" (АО "СУ-******") срок строительства жилого дома по адресу: ***** до *****г. Исключить из предмета инвестиционного контракта строительство школы по адресу: ******.

Распоряжением Правительства Москвы № 766-РП от 04.12.2012 года «О внесении изменений в распоряжение Правительства Москвы от 13.10.2009г. № 2678-РП» в п.1 слова до 01 января 2012 года были заменены словами до 07 октября 2013 года и внесены изменения в соотношение машиномест объекта (20% в собственность города Москвы, 80 % - в собственность ЗАО «СУ-******»).

Распоряжением Правительства Москвы от 30.04.2014 № 214-РП ЗАО «СУ-******» был продлен срок строительства и ввода в эксплуатацию (второй этап реализации инвестиционного проекта) жилого адресу: район Новые Черемушки, квартал 10-С, корп.8, до 31 декабря 2015г.

Строительство жилого дома осуществлялось на земельном участке с кадастровым *******, площадью **** кв.м., предоставленном ЗАО «СУ-******» на период проектирования строительства и ввода в эксплуатацию жилого комплекса по Договору краткосрочной аренды земельного участка № **** от 04.12.2006г., в редакции Дополнительного соглашения № **** - *** ******г., на основании Разрешения на строительство № **** от *** жилого дома 26-30-34 этажей, общей площадью **** кв.м. по строительному адресу: *****.

До настоящего времени акт государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию объекта не подписан, не подписан и акт реализации инвестконтракта. На вышеуказанном объекте возведены несущие монолитные конструкции трех секций. В ходе надзорных мероприятий установлено увеличение технико-экономических показателей объекта, поскольку этажность здания увеличена с 34 этажей 1 секции до 36 этажей и один технический этаж, 30 этажей второй секции до 36 этажей и два  технических этажа, 26 этажей – 3 секции до 36 этажей. К работам по устройству фасада, внутренних стен, монтажу внутренних инженерных систем, отделке мест общего пользования и прокладке наружных коммуникаций не приступали. Строительная готовность объекта составила около 50%. Строительство корпуса ****, квартала ****** Академического района в настоящее время возобновлено на основании выданного *** года АО «СУ № ******» Комитетом государственного строительного надзора г.Москвы Разрешения на строительство № ****, сроком действия до *** года.

На основании постановления от *** года № *** судебного пристава Калининой Н.П. инвестиционному контракту от *** года № **** в ЕАИСТ присвоен статус «заблокирован».

Предъявляя исковые требования, истец ссылается на то, что свои обязательства в соответствии с условиями договора исполнил надлежащим образом. В свою очередь ответчик обязательства не исполнил, что он (истец) вправе требовать защиты своих прав путем предъявления иска о признании права на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: ***** в виде машино-места, расположенного по строительному адресу: *****/гараж, имеющего следующие проектные характеристики: машино-место, секция на отметке - ****, этаж 1, № *****.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на объекты незавершенного строительства, руководствуясь положениями ст.ст.218, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также ст.25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", исходя из того, что многоквартирный дом с машиноместами в эксплуатацию не введен, право собственности на спорное недвижимое имущество ни за кем не зарегистрировано, вещи, право на которую истец предъявляет, не индивидуализирована, суд пришел к выводу о том, что исковые требования о признании права на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде машиноместа не могут быть удовлетворены.

Судебная коллегия согласна с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с п.1 ст.131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно ч.1 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Здания, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, признаются объектами незавершенного строительства (п.10 ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Объекты незавершенного строительства на основании п.1 ст.130 Гражданского кодекса Российской Федерации являются недвижимыми вещами.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст.219 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из положений ст.128, ч.1 ст.130 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, в связи с чем, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе, и по решению суда.

В соответствии с п.3 ст.1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных названным Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

В силу ст.ст.309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Исходя из вышеуказанных положений правовых норм, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, истец, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору внесением платы за спорный объект недвижимого имущества в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны застройщика, а при неисполнении обязательства ответчиком, вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании за ним права на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Из материалов дела следует, что строительство корпуса **** квартала ***** Академического района в настоящее время не ведется, на основании постановления Арбитражного суда г.Москвы на объект наложен арест. На вышеуказанном объекте возведены несущие монолитные конструкции трех секций. В ходе надзорных мероприятий установлено увеличение технико-экономических показателей объекта, поскольку этажность здания увеличена с 34 этажей 1 секции до 36 этажей и один технический этаж, 30 этажей второй секции до 36 этажей и два технических этажа, 26 этажей – 3 секции до 36 этажей. К работам по устройству фасада, внутренних стен, монтажу внутренних инженерных систем, отделке мест общего пользования и прокладке наружных коммуникаций не приступали. Строительная готовность объекта составила около 50 %. До настоящего времени акт государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию объекта, а также акт реализации инвестконтракта не подписаны. Основные договора купли-продажи машиномест между сторонами не заключены, размеры доли в общей долевой собственности на объекты незавершенного строительства не определены.

По смыслу статей 209, 244 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на долю в виде недвижимого имущества может быть признано только в отношении объекта, уже существующего в качестве индивидуально определенного договором.

Согласно п.16 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04 декабря 2013г.) требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном жилом доме подлежат удовлетворению, если истцом исполнены обязательства по договору участия в долевом строительстве и объект ему передан.

Согласно п.38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п.1 ст.130 ГК РФ).

Правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится, при этом спорная квартира органом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости, в качестве самостоятельного объекта незавершенного строительства не учтена.

Из имеющихся в материалах дела доказательств следует, что государственная регистрация права общей собственности в установленном законом порядке не произведена, доказательств подписания актов о передаче доли в незавершенном строительством объекте не представлено. Строительство жилого дома не завершено, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию также не выдавалось, протоколы распределения жилой и нежилой площади между участниками реализации инвестиционного контракта не подписывались.

Учитывая изложенное, у суда первой инстанции отсутствовала возможность проверить, принадлежало ли ответчику АО "СУ-******" право распоряжаться помещениями, на которые претендуют истцы в объекте строительства, кроме того, судом было установлено, что строительство объекта произведено с нарушениями, в настоящее время проводится экспертиза проектной документации, сведений о том, что построенный объект отвечает требованиям безопасности и возведен правомерно, у суда не имелось.

Учитывая изложенное, оценив все имеющиеся по делу доказательства, суд первой инстанции не нашел оснований для удовлетворения требований истца.

В апелляционной жалобе представитель истца указывает на неправильное, по его мнению, применение судом норм материального права, неправильное определение юридически значимых обстоятельств дела и несоответствие выводов суда обстоятельствам дела.

Представитель истца в жалобе указывает на то, что все предусмотренные законом условия для признания за В.К.С. права собственности на машиноместо как объект незавершенного строительства имеются, а потому отказ в иске не может быть признан законным и обоснованным, заключенный сторонами договор суду следовало признать договором долевого участия в строительстве.

Обсуждая данные доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия отмечает, что право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде машиноместа может быть признано за участником долевого строительства при условии, что нежилое помещение в виде машиноместа, как объекта недвижимого имущества построено, передано участнику долевого строительства. По настоящему делу такие обстоятельства материалами дела не подтверждаются. Как установил суд первой инстанции, машиноместо на момент рассмотрения дела не создано, доказательств обратного истцом не представлено.

Поскольку объект, на который претендует истец, исходя из степени выполнения строительных работ, в настоящее время достоверно установить не представляется возможным, в установленном порядке он не обособлен и не зарегистрирован, вывод суда первой инстанции об отказе в иске является обоснованным и законным.

Доводы апелляционной жалобы являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции, в решении им дана соответствующая оценка, с которой судебная коллегия согласилась.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Гагаринского районного суда г.Москвы от 01 сентября 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца В.К.С. по доверенности Р.А.А. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Источник: Портал судов общей юрисдикции города Москвы http://mos-gorsud.ru/

Данный сайт носит исключительно информационный характер, вся информация носит ознакомительный характер и не является публичной офертой, определяемой положениями статьи 437 Гражданского кодекса РФ.
Представленная на сайте информация может утратить актуальность в связи с изменением законодательства.

москва-юридическая-консультация.рф 2014-2017