Право общей долевой собственности на не завершенные строительством объекты только после государственной регистрации

Право требования передачи квартиры в собственность истца возникает после ввода объекта в эксплуатацию, то есть после возникновения самого предмета договора, а именно квартиры, указанной в п. 1.5. договора об участии в ЖСК.

 

ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ
ЮРИСТА БЕСПЛАТНО!

Оставьте заявку на юридическую консультацию или позвоните по телефону горячей линии

8 (800) 100-25-82

(звонок на номер бесплатный)

Гарантируем 100% конфиденциальность вашей заявки

Нажимая на кнопку "Отправить заявку", вы даёте согласие на обработку своих персональных данных в соответствии с политикой конфиденциальности


                                                                                                                      Судья Басихина Т.В.

                                                                                                                      Гр. дело № 33-6449

 

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ  ОПРЕДЕЛЕНИЕ

 

20 февраля 2017 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего Шубиной И.И.,

судей Вьюговой Н.М., Демидовой Э.Э.,

при секретаре Фомичевой А.В.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Шубиной И.И. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истца Ш. А.И. по доверенности Р-ой А.А. на решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 01 сентября 2016 года, которым постановлено:

            В удовлетворении исковых требований Ш. * к АО «Строительное управление № 155, ЖСК «Новые Черемушки,8» о признании права собственности – отказать,

 

УСТАНОВИЛА:

 

Ш. А.И. обратилась в суд с иском к ответчикам АО «Строительное управление № 155», ЖСК «Новые Черемушки, 8» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, в обоснование иска указала, что 20 января 2012 года между ней и Товариществом на вере (Коммандитное товарищество) «СУ-№155 и Компания», являющимся поверенным и действующим от имени ЖСК «Новые Черемушки,8», был заключен договор об участии в ЖСК № ***/***, в соответствии с которым истец вступила в ЖСК, участвующий в инвестировании строительства жилого дома, расположенного по строительному адресу: **, с целью получения в качестве результата инвестиционной деятельности жилого помещения в виде отдельной квартиры, расположенной в жилом доме по указанному строительному адресу, имеющей следующие проектные характеристики: квартира, расположена на 14 этаже, секция 1, условный номер 4, проектной площадью (с учетом балкона и/или лоджии с понижающим коэффициентом) всех помещений 107,65 кв. м. Свои обязательства по договору истец исполнила в полном объеме. Согласно договору срок окончания строительства – не позднее декабря 2013 года (п. 1.6.). Однако АО «Строительное управление № 155» до настоящего времени жилой дом не достроен, в эксплуатацию не введен. Истец просит суд признать за ней право собственности на долю в объекте незавершенного строительства, расположенного по строительному адресу: **, в виде квартиры, расположенной по строительному адресу: г. **, имеющей следующие проектные характеристики: расположена на 14 этаже, секция 1, условный номер 4, тип справа, проектной площадью (с учетом балкона и/или лоджии с понижающим коэффициентом) всех помещений 107,65 кв. м.

Представитель истца Р-а А.А. в судебное заседание явилась, заявленные требования поддержала.

Представители ответчиков, третьих лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Суд постановил указанное решение, об отмене которого просит представитель истца Ш. А.И. по доверенности Р-а А.А. по доводам апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, обсудив вопрос о возможности слушания дела в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте слушания дела надлежащим образом, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. ст. 218, 219, 222 ГК РФ, Градостроительным кодексом РФ, Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 20 января 2012 года между Товариществом на вере (Коммандитное товарищество) «СУ-№155 и Компания», являющимся поверенным и действующим от имени ЖСК «Новые Черемушки,8» и Ш. А.И. заключен договор об участии в ЖСК № ***/***.

Согласно п.1.1 договора истец в целях удовлетворения потребностей в жилье вступила в ЖСК, участвующий в инвестировании строительства жилого дома, расположенного по строительному адресу: **, корпус 8, с целью получения в качестве результата инвестиционной деятельности жилого помещения в виде отдельной квартиры со следующими характеристиками: квартира, расположена на 14 этаже, секция 1, условный номер 4 проектной площадью (с учетом балкона и/или лоджии с понижающим коэффициентом) всех помещений 107,65 кв. м (п. 1.5).

Согласно п.п. 1.2 и 1.3 договора пайщик принял на себя обязательства по оплате вступительного, членского, паевого взносов в размере, порядке и сроки, установленные Уставом, внутренними положениями ЖСК и договором, а ЖСК принял на себя обязательство по участию в инвестировании строительства вышеуказанного жилого дома на основании Договора инвестирования № * от 27 апреля 2011 года, заключенного ЖСК с АО «СУ № 155».

Как следует из справки о полной выплате паевого взноса № * от 06 февраля 2012 года, представленных в материалы дела платежных документов, истцом были исполнены обязательства по указанному договору в полном объеме.

В судебном заседании представитель истца пояснил, что ЖСК в нарушение условий договора жилое помещение истцу не передал, в отношении ответчика АО «СУ № 155» - застройщика объекта – введена процедура банкротства.

Согласно п. 1.6 договора об участии в ЖСК № ***/*** от 20 января 2012 года ориентировочный срок окончания строительства жилого дома, в котором будет расположена квартира, не позднее декабря 2013 года.

В силу п. 1.7 договора срок, указанный в п. 1.6 настоящего договора, может быть изменен в случае издания соответствующего распорядительного акта органа власти (местного самоуправления) либо соглашения застройщика с иными инвесторами по соответствующему договору (контракту).

Согласно п. 3.1.2. в срок не позднее 30 (тридцати) рабочих дней с момента ввода жилого дома в эксплуатацию, ЖСК обязался уведомить об этом пайщика, сообщив при этом номер квартиры, почтовый адрес жилого дома, а также дату, сроки, порядок передачи квартиры пайщику.

Как усматривается из имеющихся в материалах дела доказательств, до настоящего времени акт государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию объекта не подписан, не подписан и акт реализации инвестиционного контракта от 13 января 1999 года № **, заключенного между Префектурой ЮЗАО и ЗАО «Строительное управление № 155» (АО «СУ-155»), в соответствии с которым инвестор обязался профинансировать и осуществить в полном объеме проектирование и строительство: жилых домов по адресу: **. Кроме того на основании постановления от 12 марта 2015 года № ** судебного пристава Калининой Н.П. указанному выше инвестиционному контракту в ЕАИСТ присвоен статус «заблокирован».

Согласно разъяснениям, данным в постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» от 29 апреля 2010 г. и в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08 февраля 2011 г. № 13534/10, вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты. Заключение инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Таким образом, вещные права, включая право общей долевой собственности, на такие объекты недвижимости, как не завершенные строительством объекты, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты, то есть до момента государственной регистрации объекта незавершенного строительства спорное имущество не может выступать самостоятельным объектом гражданского права.

            В подтверждение своих доводов истец представил в распоряжение суда заключение ООО «ИКСЭС» №** от 25 февраля 2016 года об определении строительной готовности строящегося жилого комплекса, состоящего из 3-х жилых секций с нежилыми помещениями на 1, 2 этажах и 2-х уровневой подземной автостоянкой, расположенного по адресу: ** (ЮЗАО), согласно которому процент готовности секций в целом составляет 51,48%, однако из указанного заключения не следует, что созданная на момент рассмотрения спора доля истца соответствует спорной квартире, которая не создана как обособленный объект, квартира органом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости, в качестве самостоятельного объекта незавершенного строительства не учтена.

Из материалов дела усматривается, что государственная регистрация права общей собственности в установленном законом порядке не произведена, доказательств подписания актов о передаче доли в незавершенном строительством объекте не представлено, строительство жилого дома не завершено. Доказательств того, что объект незавершенного строительства прошел кадастровый учет и соответствует проектной документации, техническим регламентам, а также возведен с соблюдением строительных норм и правил в материалах дела не имеется, разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию также не выдавалось, протоколы распределения жилой площади между участниками реализации инвестиционного контракта не подписывались, в связи с чем у суда не имелось возможности проверить, принадлежало ли ответчику АО «СУ № 155» право распоряжаться помещением, на которое претендует истец.

            Установив указанные фактические обстоятельства дела, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что право требования передачи квартиры в собственность истца возникает после ввода объекта в эксплуатацию, то есть после возникновения самого предмета договора, а именно квартиры, указанной в п. 1.5. договора об участии в ЖСК, при этом право требования признания права собственности на долю в объекте незавершенного строительства из договора об участии в ЖСК не вытекает.

Согласно постановлению Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Учитывая, что иск о признании права направлен на то, чтобы суд подтвердил и констатировал уже существующее правоотношение, в то время как в ходе рассмотрения дела установлено, что спор между истцом и ответчиками в отношении спорного имущества отсутствует, а права истца на спорный объект никем не оспариваются и за другим лицом не зарегистрированы, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что вопрос о достаточности сведений для вывода о возникновении прав в результате приобретения объекта при отсутствии спора должен решаться непосредственно регистрирующим органом, в связи с чем отказал в удовлетворении требований в полном объеме.

В апелляционной жалобе представитель истца указывает на то, что за гражданином, исполнившим свои обязательства по оплате строительства квартиры, может быть признано право собственности на долю в объеме незавершенного строительства, при этом не имеет значения факт смены застройщика и правовая квалификация участия гражданина в строительстве: долевое участие, участия в ЖСК и т.п..

Обсуждая данные доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия отмечает, что истец не претендует на идеальную долю в объеме незавершенного строительства, а требует признания права собственности на конкретную квартиру, однако как правильно установил суд, объект не построен, в эксплуатацию не введен, регистрация права собственности на объекты незавершенного строительства – спорные квартиры не произведена ни за ответчиком, ни за иным лицом на основании гражданско-правовой сделки с застройщиком. С учетом объема фактически построенного доля истца не может быть признана соответствующей квартире. Доводы апелляционной жалобы не могут служить основанием к отмене решения, поскольку основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства; повторяют доводы искового заявления, проверялись судом в ходе рассмотрения спора; сводятся к переоценке выводов суда и установленных по делу обстоятельств; каких-либо новых и существенных для дела фактов, не учтенных судом первой инстанции, не содержат; не опровергают вышеизложенных выводов суда и не влияют на правильность принятого судом решения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

 

ОПРЕДЕЛИЛА:

 

Решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 01 сентября 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Источник: Портал судов общей юрисдикции города Москвы http://mos-gorsud.ru/

Данный сайт носит исключительно информационный характер, вся информация носит ознакомительный характер и не является публичной офертой, определяемой положениями статьи 437 Гражданского кодекса РФ.
Представленная на сайте информация может утратить актуальность в связи с изменением законодательства.

москва-юридическая-консультация.рф 2014-2017